全面推行“帶封過戶”！ 解讀《關於進一步規範網絡司法拍賣工作的指導意見》中的亮點
文：上海君倫律師事務所
引言
2024年10月29日，最高人民法院印發《最高人民法院關於進一步規範網絡司法拍賣工作的指導意見》（法〔2024〕238號）（以下簡稱《網拍指導意見》）。 2024年11月20日，最高人民法院又發佈了《最高人民法院執行局負責人就<關於進一步規範網絡司法拍賣工作的指導意見>答記者問》。 本次《網拍指導意見》的發佈，標誌法院在“網拍”過程中全面推行“帶封過戶”，向解决“執行難”問題，邁出了堅實的一步。
一、“帶封過戶”的前期試點
“帶封過戶”，顧名思義，即指案件進入執行程式後，對於符合一定條件的執行標的，登記部門先辦理過戶手續，再由法院進行解封的執行措施。 “帶封過戶”並非全新概念，此前已在濟南、溫州等地有過試點實踐，在被執行人申請自行處置並尋找到合適購房人後，購房人將房款提存至公證處帳戶，款項到賬後申請執行人申請對房屋解封、法院下達解封裁定、公證處協助辦理過戶手續同步進行。 試點發現“帶封過戶”可以有效解決被查封房屋難以變現、變現價格低等問題，有助於“執行難”的解决，但同時，試點時的做法暴露出了缺乏法律依據、必須由公證處加入辦理、必須組織申請執行人、被執行人、買受人三方進行調解，程式較為繁瑣等一系列問題。
二、《網拍指導意見》全面推廣鋪開“帶封過戶”
《網拍指導意見》則在前述試點的基礎上對“帶封過戶”型不動產自行處置機制進行了明確規定，優化了處置流程，為“帶封過戶”提供了法律依據。
（一）《網拍指導意見》中有關“帶封過戶”的啟動條件
首先，“帶封過戶”僅適用於民事執行程式中的網絡司法拍賣程式中。
其次，在執行機關决定對被查封的房產進行拍賣處置後，會對其進行網絡司法拍賣，若累計兩次網絡司法拍賣流拍，則債權人可以申請以物抵債、第三人可以申請以流拍價購買。 因為被查封的房產的價值有可能遠大於相應債務，被執行人通常不會願意接受以物抵債； 而又因流拍價很可能遠低於不動產實際價值和相應債務金額，故此情况下申請執行人和被執行人均難以接受由第三人以流拍價購買。
此時，若被執行人主張以高於流拍價的價格對拍賣財產自行處置的，則法院可以允許，暫不啟動以物抵債、第三人購買程式。 被執行人可以自行尋找願意以高於流拍價的價格購買相應房產的買受人，確定買受人後，根據是否全款支付，分為兩種後續處理管道：
1
若買受人能够一次性支付全部價款，則由買受人向執行法院帳戶一次性支付全部價款，執行法院收到款項後出具成交過戶裁定，不動產登記機构依據此裁定辦理解除查封凍結手續和過戶手續，也即普通的買受解封過戶；
2
若買受人只能支付部分價款，剩餘價款申請通過貸款等管道融資支付，則執行法院會要求買受人提交相關融資手續，經協調不動產登記機构同意後，可以出具成交過戶裁定，由買賣雙方辦理“帶封過戶”手續。
若被執行人自行處置失敗，則執行法院應當啟動以物抵債、第三人購買等程式。
自行處置的期限由執行法院根據財產狀況、市場行情等情况確定，一般不得超過60日，最長不得超過90日[1]。
[1]《最高人民法院關於進一步完善執行權制約機制加强執行監督的意見》第17條
（二）“帶封過戶”配合被執行人“自行處置”帶來解决“執行難”的新思路
相較於以物抵債和第三人以流拍價買受，允許被執行人以較高價格“自行處置”被執行標的，本身就更有利於執行案件的受償。 原因是在於啟動網絡司法拍賣流程時，法院需首先明確兩個價格：財產處置參考價和拍賣保留價。
財產處置參考價是供法院參攷確定保留價的依據，不一定等於保留價。 確定財產處置參考價的管道原則上按當事人議價→定向詢價→網絡詢價→委託評估的順序進行。 當順位在先的定價管道無法確定參考價時才會採用後續順比特的定價管道，但當事人一致選擇某種定價管道，或法律、行政法規規定必須委託評估的的情形除外。
拍賣保留價則是拍賣的起始價，由法院參攷財產處置參考價確定。 第一次網絡拍賣保留價最低可低至財產處置參考價的七折。 如果一拍流拍，那二拍保留價最低可低至一拍保留價的八折。
顯然，因為拍賣保留價通常已經低於財產處置參考價，那麼流拍價自然更低，若以流拍價作價處置被查封財產，對於申請執行人和被執行人的利益都會造成損失。
故而如若被執行人能够自行處置成功，申請執行人能够獲償的價款便會更多，權利可以得到更好的保障，被執行人亦可避免一部分損失，而買受人則能有效規避網拍或以流拍價購房時可能面臨的房屋現時占有人拒絕騰退等現實風險。
與此同時，《網拍指導意見》新增的“帶封過戶”“帶封融資”規定，更是賦予了被執行人“自行處置”被執行標的更大的自由度，從而激發了被執行人主動為被執行標的尋找高價買家的積極性，也緩和了被執行人和債權人、法院三者之間的衝突，為案件的有效執行打開了新思路。
三、《網拍指導意見》對於網拍的其他保護措施
1、明確法院盡職調查職責、披露職責、清場職責
針對現時網絡拍賣中常見的拍品情况不明、存在權利瑕疵、拍得不動產後難以入住等廣發問題，新規亦作出了相應規定，要求法院盡職調查財產現狀，查明財產權屬關係、佔有使用情况等對買受人競拍決策至關重要的資訊； 要求法院嚴格查明財產上權利負擔的真實性，打擊被執行人與案外人合謀，虛構“居住權”、“租賃權”來抗拒執行的情况； 要求法院必須如實披露拍賣財產的資訊，在拍賣公告中全面如實披露財產現狀，嚴禁隱瞞或誇大財產情况； 要求法院履行對不動產的騰退清場職責，積極督促被執行人及佔用人員撤離，對經督促仍不撤離的嚴格依法騰退。 以上四項新要求對明確了對網拍過程中法院履職的要求，相信可以進一步網絡拍賣的資訊透明度和拍賣後的騰退執行力度。
2、明確詢價的適用情形，在拍賣保留價的確定上，平衡“效率”與“公平”
就對住宅、機動車等財產適用詢價管道的問題，《網拍指導意見》也作出了更細緻的規定：對於無需由專業人員現場勘驗或者鑒定，且有大數據交易參考的住宅、機動車等財產，可以選擇網絡詢價管道。 當事人、利害關係人認為不應適用網絡詢價或網絡詢價結果明顯偏離市場價值時，可以申請適用委託評估。 而對於工業廠房、在建工程、裝修裝飾價值較高的不動產及股權等複雜財產則不適用詢價定價，當事人議價不成時應直接適用委託評估。
3、設立拍賣輔助機构及人員忠實義務
新規還強調了各高級、中級人民法院應加强對轄區拍賣輔助工作統一管理，對拍賣輔助機构及人員提出了嚴禁辦理只有執行人員才可辦理的事務、嚴禁洩露辦案秘密、嚴禁私下接觸競買人、嚴禁拍賣輔助機构、拍賣輔助人員機器近親屬參與起承擔的競買、嚴禁向協力廠商洩露意向競買人資訊、嚴禁違規排除競買人等六大禁令，對拍賣輔助機构及其人員的忠實職責作出了明確規定，並明確要求建立相應追責機制，對違法違規的拍賣輔助機构及人員處以暫停、取消委託資質乃至除名等懲戒措施。
4、對惡意案外人加强打擊
新規還強調了對惡意案外人的打擊措施，要求對破壞財產、妨礙執行、以虛假宣傳等管道誘導意向買受人支付傭金以騙取財物等擾亂網絡司法拍賣秩序的行為，各級人民法院應聯合警察、住建、市場監督管理等部門依法打擊。
結語
“帶封過戶”、“帶封融資”等盤活被查封財產以實現訴訟債權的新司法模式，已然在試點中展現了其價值與活力，這一有利於申請執行人、被執行人及買受人等各方，可以有效化解執行衝突的優秀模式如今更進一步被《網拍指導意見》所認可並推廣全國。 但現時“帶封過戶”模式還存在一定的適用條件限制，網絡拍賣兩次流拍才可啟動的前提條件導致其尚不能適用於全部涉不動產網絡拍賣場景。
未來，我們期望看到這一模式被推而廣之，不僅是能在一般線下拍賣中適用，更是可以對所有參與拍賣的意向買受人適用。 可以預見的是，如果允許所有參與拍賣的意向買受人都不必一次性完成購房款的支付，而與新規下模式一樣，支付首付並提供融資憑證便可帶封過戶，完成全額資金支付後解封，則能大大降低網絡拍賣不動產的成交門檻，擴大意向買受人的數量基礎，新增意向買受人的競價積極性，從而形成一個買受人資金壓力更小、申請執行人可以更多受償、被執行人避免損失、社會矛盾得以減緩、和諧風氣得以維護的多贏局面。
