最高法新規!法拍房適用限購,買房還有政策後門嗎?

文:上海君倫律師事務所

 

2021年12月19日晚,最高人民法院公佈《最高人民法院關於人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》(以下簡稱《法拍房規定》),自2022年1月1日起施行。

《法拍房規定》明確,人民法院組織的司法拍賣房產活動,受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的,人民法院不予准許。也就是說,明年元旦後,全國所有城市的法拍房購買資格,均受該城市的限購政策的約束,正常管道沒有購房資格的人,也一樣不能購買該城市的法拍房了。

這是最高院首次就法拍房購房資格作出規定,也意味著全國各地法院必須遵守該規定而不允許有例外。在此之前,各個城市對法拍房“因城施策”,如在2021年1月以前,上海是四個一線城市中唯一一個還沒有限購法拍房的城市,許多在上海沒有購房資格的人“曲線救國”,通過競拍法拍房獲得上海房產。

2021年,上海、杭州、長沙、合肥等城市先後出臺了限購法拍房的政策,其實包括北京、廣州、深圳、廈門、南京、嘉興等在內的一二線城市,早已將法拍房納入限購範圍。隨著最高院《法拍房規定》的出臺,這個買房政策的後門被完全關閉,“房住不炒”的政策工具包,實現了新一個落地。

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2021年1月,司法拍賣的網站上悄悄多了上海法院的“特別提醒”

那麼,在《法拍房規定》的背景下,參與競拍司法拍賣的房產要注意什麼?上海君倫律師給您建議!

一、確保在申請參與競拍的時候就有購房資格

《法拍房規定》第三條規定

人民法院在司法拍賣房產成交後、向買受人出具成交裁定書前,應當審核買受人提交的自其申請參與競拍到成交裁定書出具時具備購房資格的證明材料;經審核買受人不符合持續具備購房資格條件,買受人請求出具拍賣成交裁定書的,人民法院不予准許。

也就是說,《法拍房規定》明確了競買人應當要證明自己自其申請參與競拍成交裁定書出具這一段時間一直持續具有購房資格,人民法院有義務在司法拍賣房產成交後審查,審查不通過的,競買人將不被准許獲得成交裁定書。

在《法拍房規定》出臺以前,因為各地“因城施策”的緣故,即使是在法拍房明確限購的城市,有時因為審核材料的程式、時間沒有落實到位,競買人只要獲得了法院出具的裁定書,因為司法文書效力的作用,就可以輕易地繞開當地的限購政策。現在《法拍房規定》明確要求,人民法院應當在出具成交裁定書前審核競買人是否一直持續具有購房資格,否則不能出具裁定書。

二、虛構購房資格將承擔賠償責任

《法拍房規定》第四條規定

買受人虛構購房資格參與司法拍賣房產活動且拍賣成交,當事人、利害關係人以違背公序良俗為由主張該拍賣行為無效的,人民法院應予支持。

依據前款規定,買受人虛構購房資格導致拍賣行為無效的,應當依法承擔賠償責任。

虛構購房資格是指沒有購房資格的人提供虛假的證據材料使人民法院誤認為其有購房資格。在《法拍房規定》出臺以前,即使是有出臺限購政策的城市,一般也沒有明確規定虛構購房資格有什麼後果,或者權利受到損害的人如何救濟。現在《法拍房規定》明確,即便是已獲得裁定書的競買人,如果是通過虛構購房資格購買的,都有可能根據《法拍房規定》第四條的規定被主張拍賣行為無效,並且應當依法承擔賠償責任可以主張拍賣無效的人也不僅限於被執行人,還有可能是利害關係人、其他參與拍賣的競買人、其他和房產有關的人等。

三、借名房也一樣無效

那麼,買房政策的另一個後門“借名買房”還有用武之地嗎?

借名買房原是另一個常見的規避國家限購政策的買房手段,如果在司法拍賣中使用“借名買房”會怎樣呢?可以想見,出名人通過借名人的錢款拍下房產後,借名人與出名人很可能就借名合同訴諸法院。現在隨著《法拍房規定》的出臺,借名人如果不具備購房資格,就起訴要求進行房產過戶登記手續的話,筆者認為,人民法院很有可能參照上述《法拍房規定》第四條的規定確認借名合同無效,且不說無法成為房產物權人,甚至可能因此付出更高的代價。

事實上,在《法拍房規定》出臺以前,最高人民法院一直認為借名買房是通過投機性購房獲取額外不當利益,是不符合國家宏觀政策精神和要求的。司法如果放任借名買房,無異於縱容不合理住房需求和投機性購房快速增長,勢必導致國家房地產宏觀調控政策落空,本次《法拍房規定》的出臺也是國家下決心落實“房住不炒”政策的又一體現。

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以下為《法拍房規定》全文。

關於人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定

(2021年9月16日最高人民法院審判委員會第1846次會議通過,現予公佈,自2022年1月1日起施行)

為了進一步規範人民法院司法拍賣房產行為,保護當事人合法權益,維護社會和經濟秩序,依照《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國民事訴訟法》等法律規定,結合司法實踐,制定本規定。

第一條  人民法院組織的司法拍賣房產活動,受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的,人民法院不予准許。

第二條  人民法院組織司法拍賣房產活動時,發佈的拍賣公告載明競買人必須具備購房資格及其相應法律後果等內容,競買人申請參與競拍的,應當承諾具備購房資格及自願承擔法律後果。

第三條  人民法院在司法拍賣房產成交後、向買受人出具成交裁定書前,應當審核買受人提交的自其申請參與競拍到成交裁定書出具時具備購房資格的證明材料;經審核買受人不符合持續具備購房資格條件,買受人請求出具拍賣成交裁定書的,人民法院不予准許。

第四條  買受人虛構購房資格參與司法拍賣房產活動且拍賣成交,當事人、利害關係人以違背公序良俗為由主張該拍賣行為無效的,人民法院應予支持。

依據前款規定,買受人虛構購房資格導致拍賣行為無效的,應當依法承擔賠償責任。

第五條  司法拍賣房產出現流拍等無法正常處置情形,不具備購房資格的申請執行人等當事人請求以該房抵債的,人民法院不予支持。

第六條  人民法院組織的司法拍賣房產活動,競買人虛構購房資格或者當事人之間惡意串通,侵害他人合法權益或者逃避履行法律文書確定的義務的,人民法院應當根據情節輕重予以罰款、拘留;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第七條  除前六條規定的情形外,人民法院組織司法拍賣房產活動的其他事宜,適用《最高人民法院關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》以及《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》的有關規定。

第八條  人民法院組織司法變賣房產活動的,參照適用本規定。

第九條  本規定自2022年1月1日起施行。

施行前最高人民法院公佈的司法解釋與本規定不一致的,以本規定為准。

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