文：上海君倫律師事務所
土地使用權對於一些大中型企業來說，是一項重要的資產，而城鎮土地使用稅（以下簡稱：土地使用稅）對於產權人來說是一個必不可少的稅種。有很多小夥伴不太清楚自己所在的單位是不是要繳納土地使用稅，應該繳納多少城鎮土地使用稅，稅率是多少，有沒有什麼稅收優惠。我們通常說的土地使用稅和土地使用費有什麼關係？接下來君倫律師團隊就為大家逐一解答這些問題。
一、城鎮土地使用稅的徵稅範圍和納稅人
城鎮土地使用稅的徵稅範圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區。徵稅範圍不包括農村。土地使用稅是以徵稅範圍內的土地為徵稅物件，以實際佔用的土地面積為計稅依據，按規定稅額對擁有土地使用權的單位和個人徵收的一種稅。
所稱單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。
- 土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。如房屋出租的，土地使用稅由出租人繳納。
- 土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅。
- 土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。
土地使用稅類似於房產稅，它們都屬於財產稅的範疇。土地使用稅的徵稅物件是土地，而房產稅的徵稅物件是房產。根據中國房地一體原則，這兩個稅種一般同時申報納稅。
二、城鎮土地使用稅的稅額怎麼計算？
我們通常說的土地使用費和土地使用稅是兩件事，土地使用費是土地使用者因使用土地而向土地所有者支付的費用，是土地使用者獲得用地應付出的代價。而土地使用稅根據佔有土地面積來計算繳納的一個稅種。
土地使用稅實行分級幅度稅額，年應納稅額=計稅土地面積（平方米）×適用稅額
（一）計稅土地面積
■ 納稅人實際佔用的土地面積，以房地產管理部門核發的土地使用權證書確認的土地面積為准；
■尚未核發土地使用權證書的，應由納稅人據實申報土地面積，據以納稅，待核發土地使用權證後再作調整。
（二）適用稅額
■ 大城市1.5元至30元；
■ 中等城市1.2元至24元；
■ 小城市0.9元至18元；
■ 縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。
（三）舉 例
君君公司2021年12月取得一項土地使用權，產權證上載明面積為2000平方米，當地稅務核定的土地使用稅稅額為6元/平方米。請計算2022年需要繳納的土地使用稅。
2022年需要繳納的土地使用稅=2000平方米×6元/平方米=12000元。
三、城鎮土地使用稅的納稅義務發生時間
（一）是什麼時候？
1、以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
2、購置新建商品房，自房屋交付使用[1]之次月起計征城鎮土地使用稅。
3、購置存量房，自辦理房屋產權權屬轉移、變更登記手續，不動產登記機關簽發新的房屋權屬證書之次月起計征城鎮土地使用稅。
[1] 這裡提到的“交付使用”主要強調的是交付，如果交付了但沒有使用的話，還是要徵收土地使用稅的。
四、地下建築是否需要繳納城鎮土地使用稅？
對在土地使用稅徵收範圍內單獨建造的地下建築用地，按規定徵收土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應徵稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建築垂直投影面積計算應徵稅款。
對上述地下建築用地暫按應徵稅款的50%徵收城鎮土地使用稅。
五、與免稅單位和納稅單位有關的
城鎮土地使用稅問題
對免稅單位無償使用徵稅單位的土地(如公安、海關等單位使用鐵路、民航等單位的土地)，免征土地使用稅；對徵稅單位無償使用免稅單位的土地，徵稅單位應照章繳納土地使用稅。
徵稅單位與免稅單位共同使用共有使用權土地上的多層建築，對徵稅單位可按其佔用的建築面積占建築總面積的比例計征土地使用稅。
六、城鎮土地使用稅有哪些稅收優惠?
根據《城鎮土地使用稅暫行條例》及相關規定，下列土地免征城鎮土地使用稅：
1.國家機關、人民團體、軍隊自用的土地。
2.由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地。
企業辦的各類學校、托兒所、幼稚園，在學校、托兒所、幼稚園範圍內使用的土地免征城鎮土地使用稅。
3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的非營業性土地。
但公園、名勝古跡中附設的營業場所，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等用地，應徵收城鎮土地使用稅。
4.市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地。
非社會性的公共用地不能免稅，如企業內的廣場、道路、綠化等佔用的土地。
5.直接用於農、林、牧、漁業的生產用地。
農副產品加工廠占地和從事農、林、牧、漁業生產單位的生活、辦公用地不包括在內。
6.自行開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳城鎮土地使用稅5年~10年。
開山填海整治的土地是指納稅人經有關部門批准後自行填海整治的土地，不包括納稅人通過出讓、轉讓、劃撥等方式取得的已填海整治的土地。
7.由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利用地和其他用地。
七、個人住房是否徵收土地使用稅
根據《關於土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(國稅地字[1988]第015號)中第十八條規定：個人所有的居住房屋及院落用地是否免稅，由省、自治區、直轄市稅務局確定。目前全國都是免稅。因此，個人住房免土地使用稅，非住房不免土地使用稅（不在徵稅區域除外）。城鎮土地使用稅的徵收，加強了對土地的管理，促進合理、節約使用土地，提高土地使用效益，平衡不同地區、不同地段之間的土地稅收，促進企業加強經濟核算，調節國家與土地使用者之間的收益分配。土地使用稅是國家一項必不可缺的財政收益，也是保護土地資源的重要手段。
結 語
以上是君倫律師團隊對城鎮土地使用稅的介紹，若有關於城鎮土地使用稅的其他問題，可隨時與君倫律師團隊溝通，君倫律師團隊將發揮財稅專長為各位答疑解惑。
